杭州全新板块库存地图曝光超全干货来了

2019-07-06 15:24:01 围观 : 55

  

杭州全新板块库存地图曝光超全干货来了

  投资建议——省政府刚批准设立的“钱塘新区”,未来将成为杭州楼市新贵。下沙区域金沙湖、下沙沿江值得关注,尤其是金沙湖板块断供已久,库存较为健康;大学城北战略布局。大江东区主要承接下沙外溢,作为产业集聚区,长期空间仍有限,相对来说,义蓬居住氛围相对成熟,楼市热度也高,建议重点关注;河庄近期压力较大,短期不建议进入;新湾、前进工业园、临江新城居住氛围一般,基础差,建议择机关注优质地块。 萧山区、临安区处于第二档,总库存量在300-500万方之间。萧山区总供应量450万方,房源主要集中在南部卧城(133万方,居各板块第2位)、萧山开发区(96万方);临安区存量也惊人,尤其是青山湖科技城板块,供应量高达214万方,高居各板块之首,也是唯一库存超200万方的板块,风险亟需警惕。 2、江苏南通小学生立蛋迎接春分_高清图集_新浪网,隐性库存,即尚未上市销售的房源,包括在售项目尚未领取预售证的后续房源,以及已取得土地、但尚未开发或从未销售的新增潜在房源体量。 注:以上文章内容仅代表作者本人观点,不代表本公众号观点或立场。返回搜狐,查看更多 库存特征——区域整体库存情况健康,房源主要集中在大江东区,各板块库存排序:义蓬河庄新湾前进工业园临江新城,其中空港新城去化压力最大(55个月),后期有4个待售项目入市,河庄压力次之,义蓬楼盘热度高,去化压力小;下沙区库存量少,仅大学城北有项目在售,未来也有金地现房项目上市。 余杭区仍然处于供应第一档,共计有550万方的潜在体量。其中,未来科技城核心区板块近年来推出了较大体量的土地,供应总量高达106万方;崇贤新城、良渚新城和北部新城供应量次之,均在50万方以上,板块在售和待售房源均较为充足。 1、本文待售项目仅统计2016年出让的地块形成的项目,富阳、临安由于目前大部分可售房源集中在2016年以前出让的地块,如剔除难以反映市场实际库存情况,因此未剔除; 主城多板块断档严重,青山湖科技城、南部卧城、银湖科技城等郊区板块库存积压严重,亟需警惕 投资建议——城东新城库存积压相对较为严重,去化周期将近4年,当前进入亟需警惕去化风险;钱江新城核心区、采荷、华家池、金融城未来基本无地可推,且地价较高,建议择机关注;艮北新城、江湾新城、丁桥等板块规划利好,去化压力尚可,可重点关注;国际商贸城、江干科技园等外围板块基建配套待改善,可择机关注。 库存特征——富阳库存情况相对健康,总库存:银湖科技城>富春>东洲>鹿山新城>江南新城,银湖科技城4个在售老项目后续仍有较大体量房源加推,未来新上市项目5个,整体去化压力居全市首位;富春地块断供,市场热度高,去化压力适中;东洲是典型的低密板块,去化速度较慢;鹿山新城、江南新城为区域发展新区,库存体量小。 4、去化周期1-2年之间:共计26个板块,包括主城区的湖滨、武林、南星、申花、大关、上塘、三里亭、长睦、九堡、滨江区政府、奥体博览城、下沙大学城北;余杭区的未来科技城核心、老余杭、中泰、良渚新城、北部新城;萧山区的钱江世纪城、湘北、湘湖、闻堰;富阳区的鹿山新城等,具备较大的进入空间; 投资建议——钱江世纪城、萧山区政府、萧山老城市场成熟,在地价可控之下重点入手;开发区毗邻奥体,发展潜力大,湘湖区域资源禀赋强,距离滨江近,也可重点关注;新街、宁围可承接滨江的外溢,又有萧山本土需求,也可予以关注;南部卧城贴身肉搏但有价格优势,萧山科技城强规划,目前处价值洼地,但孵化期相对会更长一些,两板块建议择机关注;空港新城相对于萧山科技城条件更为一般,下属乡镇基本有地缘客户为主,自给自足,不建议进入。 库存特征——奥体博览城西兴长河滨江区政府浦沿,奥体博览城杭州壹号院后期还有超20万方的待推体量;西兴、长河、滨江区政府、浦沿均有待上市项目,如中海云宸、绿城晓风印,地价多在3万以上,高端豪宅属性强;东冠浦沿项目地价不足2.2万,是目前区域内的价值洼地;一桥南、白马湖无项目在售。 库存特征——城东新城艮北新城丁桥长睦金融城笕桥九堡,城东新城和艮北新城是当前的供应主力,板块内以改善性大户型产品居多,丁桥、长睦在售项目较少,均为待上市项目,目前地价在2万以下,未来将成为杭城刚需客户的主要关注板块;九堡、笕桥以待上市新盘为主,预计房价在3-4万之间。 投资建议——拱宸桥、申花板块价值属性最强,出清周期较短,但拱宸桥无地可推,申花产品同质化严重,竞争激烈,拥有强品牌、强产品力的房企可重点关注;上塘、大关房价相对较低,适合刚性改善客户,可重点选择进入;运河新城、祥符、桃源、半山等,作为杭城市区少有的刚需板块,且断供已久,仍有较大空间;杭钢新城目前基础较差,建议谨慎进入。 库存特征——总库存排序:未来科技城崇贤新城良渚新城北部新城东湖超山乔司星桥仁和老余杭闲林临平新城中泰塘栖径山,未来科技城、良渚新城、北部新城前期供地量较大,但板块强规划、市场热度高,去化压力均较小,去化周期一年左右;崇贤新城压力相对较大,板块内在售和待售项目均较多;闲林、中泰、老余杭老项目太多,积压库存严重,新项目较少;临平区域核心板块库存健康,超山、仁和等边缘板块常年无成交,长期供大于求,去化周期较高。 库存特征——区域整体库存量过大,近期楼市需求明显跟不上供应。总库存排序:青山湖科技城锦北滨湖新区锦南锦城玲珑,去化压力排序:滨湖新区锦南青山湖科技城锦北锦城玲珑,滨湖新区、锦南成交少,待入市项目较多,去化周期偏高;青山湖科技城库存最大,热度最高,去化周期53个月;锦北、锦城、玲珑库存较小,压力一般。 其中,显性库存352万方,出清周期4个月(按近六个月平均速度计算),短期供不应求;隐性库存高达2091万方,需要一年半去化完毕。 江干区、富阳区、拱墅区、钱塘新区位于第三档,总供应量在100-300万方之间。其中,江干区以城东新城供应量最大,为88万方,艮北新城次之,丁桥、长睦两大刚需板块后期房源供应也较为可观;富阳区总供应281万方,银湖科技城库存总量超100万方,居各板块第3位,富春板块次之,总供应量78万方;拱墅区房源主要集中在申花板块,总库存约50万方,运河新城供应量也在30万方以上;钱塘新区供应房源主要集中在大江东区域的义蓬、河庄两大板块。 但这并非全部的真相,事实上,从杭州楼市的潜在供应量看,2019年的杭州库存量仍不可小觑,除了在售项目还有大量房源待推之外,杭州市场过去3年土地供应高峰也逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。 2019年,截至3月底,杭州楼市可售“352万方”,出清周期“4个月”,乍一看目前杭州楼市即将面临无房可售的状况。 投资建议——该出手时就出手,但目标客源本身基数较小,但对房企的高端产品的打造能力和客户积累厚度要求高! 库存特征——南星三塘望江武林,仅零星豪宅楼盘在售,600万起步的大平层、中式排屋产品为主;湖滨、文晖、石桥华丰基本断供,去化周期低。 临平组团存量健康,但板块差距较大,建议重点关注配套相对成熟的临平新城核心区、星桥、乔司、东湖板块,但板块地价高企,限价未放开下,项目利润空间较小;崇贤新城库存整体较大,不适合短期进入,超山、仁和、塘栖市场需求量一般,长期库存压力大,临平运河处于边缘化,不建议进入; 未来科技城组团,未来科技城核心区未来尤可期,板块库存高,但去化也快,总价可控的高层产品空间大,老余杭承接未来科技城外溢,建议重点关注;闲林、中泰在售库存在慢慢去化,新项目较少,可适当关注;高铁新城、南湖新城尚处于概念启动期; 根据中指研究院杭州分院统计显示,2019年杭州市(含富阳、临安)总库存量高达2443万方,若以2018年杭城新上市房源套均116方的面积来计算,未来总体可预计住宅供应套数近21万套。如果按照近三年月均去化速度(119万方)来计算,预计不到2年即可去化完毕,出清周期处于健康的范围内。 5、去化周期1年以内:共计有38个,包括以蒋村、之江度假区、临平新城、萧山老城、三墩、文晖等为代表的好地段板块,房源稀缺;另有部分非主流板块,在售和待售项目都较少。 基于此,中指研究院杭州分院对2016年以来杭州楼市所有在售和未售项目的可售房源进行一次大摸底,挖掘不同板块供求风险。 1、去化周期5年以上:包括富阳区的银湖科技城、余杭区的仁和、超山和临安区的滨湖新区。银湖科技城是杭城风险最高的板块,所有房源去化完毕需要127个月,超10年的时间;滨湖新区在售项目较多,但去化一般,去化周期在67个月;超山、仁和长期库存较大,但板块基础较差,市场需求一般,去化压力也较大; 3、去化周期2-3年之间:共计18个板块,包括主城区的艮北新城、丁桥、祥符、三墩北、桃源、义蓬;余杭区的崇贤新城、塘栖、径山;萧山区的新塘、萧山开发区、湘南;富阳区的富春、江南新城,去化压力适中; 主城其余各区,滨江、西湖、之江、上城、下城,断档严重,总体量不足百万方。以上区域库存房源相对稀缺,多供应高端改善产品。 投资建议——富春为富阳本地自住和下属乡镇客户进城置业首选,板块成熟,客户承价能力较高,建议重点跟进;银湖、鹿山规划利好,可重点关注,但银湖库存堆积,去化风险高,短期不建议进入;东洲承接之江转塘等外溢客户,去化压力也较大,控制地价前提下择机关注;江南拥有高铁站利好,且地价便宜,但目前城市界面差,可以择机关注。 投资建议——奥体博览城、一桥南、滨江区府、西兴、长河板块宅地稀缺,配套成熟,周边客户群厚度可观,建议重点关注;浦沿、白马湖条件相对一般,但性价比高,再加上滨江区强劲的年轻客户群体,去化无忧,也可重点关注。 库存特征——有在售项目的板块仅三墩北、留下和之江度假区;广义库存三墩北之江度假区翠苑蒋村留下转塘,三墩北是西湖区仅有的有项目可售的刚需板块,翠苑、蒋村、留下地价都在3万+,未来也将以排屋别墅产品为主;黄龙、文新、紫金港、三墩、小和山、双浦、云谷目前无库存。 一般来说,去化周期越长,板块的压力就越大。如果总库存按近三年平均去化速度计算,所有板块的去化风险大致可以分为五个梯级: 库存特征——总库存:南部卧城萧山开发区萧山科技城空港新城钱江世纪城湘北新塘新街萧山区政府湘湖湘南,南部卧城、科技城、空港新城近年来出地量大,库存堆积严重,去化风险最高;开发区在售项目较多,后期仅一个项目入市,压力适中;钱江世纪城、湘湖、湘南、湘北、宁围等均仅有一个新盘入市,去化压力不大;乡镇市场不活跃,出地少,基本处断供状态。 瓶窑组团,整体条件较差,其中瓶窑断供已久,可以择机进入,径山离市区太远,不建议进入。 此外,以主城区的翠苑、三塘、运河新城、笕桥、西兴、长河、浦沿,余杭区的乔司,萧山区的戴村镇为代表的板块,由于板块房源断档已久,近年来无成交,但后期有不少隐性房源待上市,因此去化周期严重偏高,基于上述情况,不能单纯以去化周期来判断板块风险,综合考虑板块的价值和库存量,我们认为以上板块未来风险指数较低。 2、本文各板块住宅库存体量剔除了现房销售项目、项目中自持的部分、商业占比的体量、服务配套用房(3%)的面积等主要的客观因素。 此外,分化是当下的关键词,有的板块面临断档,而不少板块潜在供应量超乎想象,而2019年的杭州市场行情难回2016、2017年的高峰,竞争和压力,由此而生。 板块去化风险分化加剧,银湖科技城、南部卧城、城东新城等板块压力指数高企,主城核心板块、未来科技城、钱江世纪城等优质板块仍有较大的进入空间 投资建议——区域投资建议暂缓,如有合适机会,建议青山湖科技城强产业、强规划,滨湖新区规划利好加持可重点关注;锦城、锦北老核心区,本地客户认可度高,也可关注;锦南、玲珑择机关注。 2、去化周期3-5年之间:包括萧山区的空港新城、南部卧城、萧山科技城;临安区的青山湖科技城、锦南、锦北;富阳区的东洲、富春;主城区的城东新城、河庄板块。以上板块除城东新城之外,基本为远郊边缘板块,去化风险相对较高; 库存特征——申花运河新城祥符大关桃源上塘半山,申花与城北产品区隔明显,申花板块是区域目前的供应主力,在售加上待售项目共计有7个,且地价在4万左右,多定位高端改善,高房价之下购买力显疲态,项目去化一般;大关、上塘板块成熟度也较高,地价在3万+;北面运河新城、祥符、桃源、半山等基本与余杭交接,配套相对较差,产品以刚需为主。 投资建议——黄龙、蒋村、翠苑、文新、之江度假区等,成熟市场、占据资源优势,价值属性无可争议,建议重点关注,地块需打造为市场标杆,以品牌搏溢价;三墩北处上升期,刚需产品为主,板块内楼盘热度较高,未来也建议重点关注;云谷、双浦、小和山目前基础较差,且暂无供地计划,谨慎进入。